MERKBLATT ERBBAURECHT
 
I. Bestellung des Erbbaurechts
1. Einleitung und Begriffsbestimmung
Schon zu Beginn dieses Jahrhunderts ist durch die Einführung neuer gesetzlicher Bestimmungen die Möglichkeit eröffnet worden, breiten Bevötkerungsschichten zu einem Eigenheim zu verhelfen, ohne daß diese den Kaufpreis für das Grundstück aufwenden müssen. Die Kirchen haben sich von Anfang an dieser neuen Möglichkeit bedient, nicht zuletzt im Sinne ihrer Zielsetzung, soziale Sicherheit zu fördern und die Grundlage für ein gesundes Familienleben zu schaffen. Von diesem Angebot haben inzwischen unzählige Familien Gebrauch gemacht. Die Nachfrage nach kirchlichem Bauland, die allerdings nicht mehr voll befriedigt werden kann, hält unvermindert an. Deshalb ist das Erbbaurecht für die kirchliche Vermögensverwaltung von besonderer Bedeutung.
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grundstück zu bauen. Der Erbbauberech-tigte ist Eigentümer dieses Bauwerks und kann es beleihen, veräußern und vererben.
 
2. Wirtschaftliche Bedeutung
Die wirtschaftliche Bedeutung liegt für den Erbbauberechtigten darin, daß er einen Bauplatz erhält, für den er keinen Kaufpreis zu zahlen braucht, sondern ein jährliches Nutzungsentgelt, den Erbbauzins (§ 9 ErbbauVO). So kann er seine Ersparnisse für das Bauwerk selbst aufwenden. Zudem kann er durch Aufnahme von Hypotheken und Grundschulden einen wesentlichen Teil der erforderlichen Mittel zur Finanzierung des Bauwerks beschaffen. Das Erbbaurecht bietet daher auch weniger bemittelten Bevölkerungsschichten die Möglichkeit der Eigentumsbildung. Für den Grundstückseigentümer besteht der Vorteil darin, daß er das Eigentum behält und für die Überlassung des Grundstücks eine regelmäßige Vergütung bekommt, mit der er kirchliche und caritative Bedürfnisse finanzieren kann. Es handelt sich also um eine nach menschlichem Ermessen und bisherigen Erfahrung sichere, wertbeständige Vermögensanlage, auf die besonders die Kirche im Interesse der notwendigen Zukunftssicherung angewiesen ist. Wenn der kirchliche Eigentümer, etwa durch eine entsprechende Vermächtnisauflage des Grundstücksstffiere oder durch kirchenrechtliche Bestimmungen am Verkauf gehindert ist, kann die Erbbaurechtsbestellung die einzig mögliche Art der baulichen Grundstücksnutzung sein. Dasselbe gilt, wenn weitere Grundstücke zu Bauland werden und der kirchliche Eigentümer selbst nicht bauen kann oder will.
 
3. Bestellung des Erbbaurechts
Ober die Bestellung des Erbbaurechts ist vor einem Notar ein Vertrag abzuschließen. Das Erbbaurecht entsteht durch vertragliche Vereinbarung und Eintragung des Rechtes im Grundbuch. Dafür wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.
Will ein kirchlicher Eigentümer ein Erbbaurecht vergeben, so hat der Kirchenvorstand, beim Pfarrfonds unter Zustimmung des Stelleninhabers, darüber zu beschließen,
a) an wen das Erbbaurecht gegeben werden soll,
b) zu welchem Zweck es bestellt werden soll,
c) an welchem Grundstück es bestellt werden soll,
d) wie lange das Erbbaurecht bestehen soll,
e) wie hoch der Erbbauzins sein soll.
 
Diese Entscheidung bedarf nach kirchenrechtlichen und auch staatlichen Bestimmungen der kirchenaufsichtlichen Genehmigung.
Zur Prüfung des Genehmigungsantrages sind verschiedene Angaben mit entsprechenden Unterlagen erforderlich:
Hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens ist zu beachten, daß bis zur Mitteilung einer Entscheidung des Erzbischöflichen Generalvikariates eine angemessene Bearbeitungszeit erforderlich ist. Mit Rücksicht auf die Bewilligung von öffentlichen Geldern und sonstige fristgebundene Belange des Bauinteressenten soll der erforderliche Genehmigungsantrag so rasch wie möglich unter Beifügung aller genannten Angaben und Unterlagen eingesandt werden. Erst nach Vorliegen der schriftlichen Zustimmungserklarung des Erzbischöflichen Generalvikariates ist mit dem Interessenten ein notarieller Vertrag abzuschließen und dem Erzbischöflichen Generalvikariat zur formellen Genehmigung vorzulegen. Nach Erteilung der Genehmigung tragt der Notar dann für die Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch und die Anlegung eines Erbbaugrundbuches Sorge.
Zugleich ist darauf zu achten, daß auch die kirchlichen Vermögensverzeichnisse entsprechend ergänzt und die notwendigen Vermerke über die erfolgte Belastung des Grundstücks und die Bedingungen des Erbbaurechts angebracht werden.
 
4. Der Beschluß des Kirchenvorstandes im einzelnen
Erbbaurechtsbewerber (zu 3a)
Bei der Auswahl des Bewerbers sollte darauf geachtet werden, daß er von seiner persönlichen Einstellung und Lebensführung her die Gewähr bietet, ein an christlichen Grundsätzen orientiertes Ehe- und Familienleben zu führen. Man muß ferner davon ausgehen können, daß er seinen finanziellen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag und aus seinem Bauvorhaben erfüllen kann.
Nutzungszweck (zu 3b)
Vorweg ist zu ermitteln, welche bauliche Nutzung zulässig ist und welche Verwendung von dem Bewerber angestrebt wird. Danach richtet sich nämlich der für die Bemessung des Erbbauzinses anzuwendende Prozentsatz.
Grundstücksauswah) (zu 3c)
Vor Vergabe eines größeren Grundstücks ist die Aufteilung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten in Erwägung zu ziehen. Erforderlich ist in diesem Fall die Beratung durch das Erzbischöfliche Generalvikariat. Die Parzellierung und die Vermessung dürfen nur nach Genehmigung des Erzbischöflichen Generalvikariates eingeleitet werden. Vertragsdauer (zu 3d)
Die Dauer des Erbbaurechts ist bei Wohnbauten auf 99 Jahre zu begrenzen. Bei Bauvorhaben zu industriellen und gewerblichen Zwecken ist eine kürzere Laufzeit entsprechend der beiderseitigen Interessenlage zu vereinbaren.
Erbbauzins (zu 3e)
Bei Vergabe von Erbbaurechten wird ohne Kaufpreis Bauland zur Verfügung gestellt. Für die Nutzung des Grundstücks ist ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Dieses besteht in der Verzinsung des Grundstückswertes. Üblich ist bei fast allen größeren Erbbau reohtsausgebem (Stiftungen, Gemeinden, Kirchen) eine Verzinsung des Bodenwertes in Höhe von jährlich 4 - 8 %, in besonderen Fällen bis zu 10 %.
Bei Wohnbaugrundstücken ist ein Erbbauzins von 5 % des Grundstückswertes anzusetzen und auch im Grundbuch einzutragen. Solange der Erbbauberechtigte sein Haus nachweislich überwiegend selbst bewohnt, wird der Erbbauzins um 20 %, d.h. auf 4 % des Grundstückswertes ermäßigt.
Wenn Grundstücke nicht nur zu Wohnzwecken, sondern teilweise oder ausschließlich für gewerbliche Zwecke abgegeben werden, ist ein Erbbauzins bis zu 8 %, in besonderen Fallen bis zu 10 % des Verkaufswertes zu verlangen. Bei gemischter Nutzung richtet sich der Zins nach Lage des Falles.
Wegen der langen Bindung der Vertragspartner ist es unerläßlich, die Höhe des Erbbauzinses durch eine Wertsicherungsklausel der wirtschaftlichen Entwicklung anzupassen.
 
II. Nutzung und Verwaltung des Erbbaurechts
1. Baufrist
Damit das Erbbaurecht und das Grundstück möglichst bald ihrer Bestimmung zugeführt werden, ist im Vertrag eine Baufrist von 4 Jahren bestimmt. Bei Nichteinhaltung dieser Frist kann der kirchliche Eigentümer die Rückgabe oder ggf. die Zahlung einer Vertragsstrafe verlangen.
2. Das Erbbaurecht berechtigt nur zur Verwirklichung eines konkret beschriebenen Bauvorhabens. Spätere Veränderungen, insbesondere Erweiterungen und Umbauten sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers und Genehmigung des Erzbischöflichen Generalvikariates zulässig. Bei einer Erweiterung ist der Erbbauzins dem gesteigerten Nutzungswert anzupassen.
3. Erschließung
Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist die Verpflichtung des Eigentümers dadurch erfüllt, daß er das Grundstück zur baulichen Nutzung zur Verfügung stellt. Die Kosten der Erschließung hat somit der Erbbauberechtigte selbst zu tragen. Hat der Grundstückseigentümer Erschließungsleistungen bereits erbracht, sind ihm somit diese von dem Erbbauberechtigten zu erstatten.
4. Belastung
Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück belastet werden. Belastungen des Erbbaurechts bedürfen der Zustimmung des Eigentümers und der Genehmigung der kirchlichen Aufsichtsbehörde. Die Erbbaurechtsbewerber werden ganz besonders eindringlich darauf hingewiesen, daß der Grundstückseigentümer aus Gründen der rechtlichen und finanziellen Abwendung von unter Umständen erheblichen Schädigungen des Kirchenvermögens darauf bestehen muß, für Erbbauzins, Vorkaufsrecht und Vormerkung zur Sicherung von Anpassungsansprüchen wegen veränderter allgemeiner wirtschaftlicher Verhältnisse Vorrang bei den Grundbucheintragungen zu erhalten.
Um sich nicht möglichen erheblichen Verzögerungen und Schwierigkeiten bei der Finanzierung durch Hypotheken- und Grundschuldbestellungen auszusetzen, sollten die Interessenten sich frühzeitig bei den in Aussicht genommenen Kreditinstituten vergewissem, daß in dieser Hinsicht keine Einwendungen erhoben werden, da eine Vorrangeinräumung nicht in Aussicht gestellt werden kann. Um die Beleihungsmöglichketten dennoch ungeschmälert zu erhalten, ist die Eigentümerin bereit, Kreditgebern zuzusichern, bei einer etwaigen Zwangsversteigerung den Antrag auf Festsetzung besonderer Versteigerungsbedingungen zu stellen oder zu unterstützen, nach denen Erbbauzins, Vormerkung zur Sicherung vor Anpassungsansprüchen und Vorkaufsrecht nicht zu kapitalisieren sind, sondern mit Wirkung für den Ersteher bestehen bleiben. Voraussetzung ist u.a. die rechtzeitige Ankündigung der Zwangsvollstreckung sowie die Erklärung des Erstehers, daß er in alle Rechte und Pflichten des Vertrages eintritt.
5. Instandhaltung und Versicherung
Zu den Pflichten des Erbbauberechtigten gehört auch die Instandhaltung und Versicherung der von ihm errichteten oder übernommenen Bauwerke. Kommt er diesen Verpflichtungen trotz Mahnung nicht oder nicht in dem gebotenen Umfang nach, so kann der Grundstückseigentümer auf Kosten des Erbbauberechtigten das Notwendige veranlassen.
6. Erbbauzinsanpassung
Die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel gewährleistet die Anpassung des Erbbauzinses an die veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Sie bestimmt, daß die Veränderung des Lebenshaltungskostenindex Maßstab für die Erhöhung oder Ermäßigung des Erbbauzinses ist und der neue Erbbauzins auf bestimmte Zeit unverändert bleibt. Die Änderung der Höhe des Erbbauzinses tritt nach jeweiligem Ablauf diese Zeitraumes ein. Das bedeutet, daß ohne Zustimmung des Erbbauberechtigten und ohne besondere Anforderung durch den Eigentümer der jeweils geschuldete Erbbauzins am Fälligkaitszeitpunkt jeweils in der Höhe zu entrichten ist, die sich nach Ablauf der jeweiligen Mindestfrist unter Anwendung des vereinbarten Anpassungsmaßstabes ergibt. Daraus folgt, daß ggf. auch nachträglich Erhöhungsbeträge geschuldet werden und zu entrichten sind.
7. Partnerschafts- und Lovalitätsklausel
Die im Vertrag vereinbarte Partnerschans- und Loyalitätsklausel gibt die Möglichkeit, sich von solchen Vertragspartnern zu trennen, die gegen die berechtigten Interessen der Kirche und ihrer Wertvorstellungen gravierend verstoßen. Das gilt insbesondere auch für die Falle, in denen das Ansehen der Kirche in ihrer Eigenschan als Eigentümerin des Grundstuckes, etwa weil sie in den Augen der Öffentlichkeit wegen scheinbarer stillschweigender Duldung oder Billigung sich mit Tatbeständen zu identifizieren scheint, erheblich beeinträchtigt werden könnte.
8. Übertragung. Vorkaufsrecht und Zwangsversteigerung
Der Erbbauberechtigte kann sein Haus an andere übertragen. Es kann durch Zwangsversteigerung in andere Hände übergehen. In beiden Fällen erhält der Kirchliche Eigentümer einen neuen Erbbauberechtigten als Vertragspartner. Das bedeutet für ihn eine wesentliche Änderung. Deshalb ist ihm ein Zustimmungsrecht eingeräumt.
Durch Versagung der Zustimmung kann er einen neuen Partner ablehnen, der keine Gewähr für die Erfüllung des Vertrages und besonders des Vertragszwecks bietet. Die Zustimmung ist erst nach Genehmigung durch das Erzbischöfliche Generalvikariat zu erteilen.
Hat der kirchliche Eigentümer ein eigenes Interesse am Erwerb durch ihn selbst oder durch einen Dritten, so besteht die Möglichkeit, vom vertraglichen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Verkauft also der Erbbauberechtigte, so kann der kirchliche Eigentümer innerhalb von 2 Monaten nach Kenntnis von dem Rechtsgeschäft ihm erklären, er übe sein Vorkaufsrecht aus. Damit tritt er selbst oder der von ihm bezeichnete Interessent in den Vertrag ein. Die Erklärung muß vom Erzbischöflichen Generalvikariat genehmigt werden.
Bei Zwangsversteigerung können für den Eigentümer erhebliche Nachteile eintreten. Um dem vorzubeugen, ist bei Gericht nach dessen Mitteilung über den Antrag auf Zwangsversteigerung mindestens umgehend folgendes zu veranlassen:
a) der rückständige Erbbauzins ist anzumelden,
b) es ist zu beantragen, daß alle im Erbbaugrundbuch für den Eigentümer eingetragenen Rechte bestehen bleiben sollen,
c) in die Versteigerungsbedingungen muß aufgenommen werden, daß der Ersteher in alle Rechte und Pflichten des Erbbauvertrages eintritt.
Umgehend ist darüber hinaus dem Erzbischöflichen Generalvikariat die Einleitung des Versteigerungsverfahrens mitzuteilen.
Die Zustimmung zum Zuschlag, die auch hier erforderlich ist, weil es sich um eine Veräußerung handelt, darf nur mit Genehmigung des Erzbischöflichen Generalvikariates erteilt werden.
9. Heimfall
Unter bestimmten im Erbbauvertrag näher bezeichneten Voraussetzungen, z.B. Nichtzahlung des Erbbauzinses, Nichteinhaltung der Bebauungsfrist, vertragswidrige Benutzung des Erbbaurechts, Eröffnung des Konkursverfahrens etc., kann der kirchliche Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen Dritten verlangen (Heimfall). Dieser Anspruch verjährt bereits 6 Monate nach Kenntnis des Heimfallgrundes, bei Nichtkenntnis 2 Jahre nach Eintritt der Voraussetzungen!
Beim Heimfall geht das Erbbaurecht mit allen auf ihm ruhenden dinglichen Belastungen auf den Grundstückseigentümer über. Der Grundstückseigentümer hat eine Entschädigung zu entrichten, sondern dies vereinbart ist. Vom Grundstückseigentümer übernommene Belastungen sind anzurechnen.
Um nicht stets das stärkste Mittel des Heimfalls, d.h. die Entziehung des Erbbaurechts, anwenden zu müssen, sieht der Vertrag unbeschadet der Möglichkeit, die Rückubertra-gung des Erbbaurechts durch Ausübung des Heimfallrechts zu verlangen, vor, eine Vertragsstrafe geltend zu machen, um den Vertragspartner zur Vertragstreue anzuhalten.
10. Beendigung des Erbbaurechts
Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit erlischt das Erbbaurecht. Gleichzeitig mit dem Erbbaurecht erlöschen auch die auf ihm ruhenden Belastungen. Der Grundstückseigentümer hat die in sein Eigentum übergehenden Bauwerke, sofern vertraglich vereinbart, zu entschädigen. Diese Verpflichtung kann er abwenden durch die Verlängerung des Vertrages auf die voraussichtliche Lebensdauer des Bauwerks.